Trong thực tế, hợp đồng mua bán nhà đất thường được lập dưới nhiều hình thức: hợp đồng miệng, hợp đồng đánh máy và đặc biệt là hợp đồng viết tay. Trong số đó, hợp đồng viết tay là loại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và phát sinh tranh chấp nhất. Vậy hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực không? Khi có tranh chấp, phải giải quyết như thế nào? Luật Nguyên Phát sẽ làm rõ trong nội dung dưới đây.
Cơ sở pháp lý
Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là gì?
Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được các bên lập thủ công bằng tay, không có công chứng hoặc chứng thực. Mặc dù hình thức này không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về hình thức hợp đồng nhưng vẫn có thể được xem xét công nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Điều kiện để hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực
1. Về chủ thể giao kết
-
Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ
-
Giao kết hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối hoặc đe dọa
2. Về đối tượng giao dịch
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng nếu:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
3. Về hình thức hợp đồng
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp pháp luật quy định khác).
Tuy nhiên, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay
Cách 1: Hòa giải tại địa phương
Các bên có thể chủ động hòa giải với nhau hoặc thông qua UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải theo Nghị định 15/2014/NĐ-CP.
UBND cấp xã sẽ:
-
Nhận đơn yêu cầu
-
Xác minh, thu thập tài liệu
-
Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai
-
Tiến hành họp hòa giải trong thời hạn tối đa 45 ngày
Lưu ý: Trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng đất), việc hòa giải tại UBND xã là bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Nếu hòa giải không thành hoặc không thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải, các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
-
Đơn khởi kiện
-
Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (nếu có)
-
CCCD/CMND của người khởi kiện
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)
-
Hợp đồng mua bán viết tay
-
Giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ liên quan khác
Cách nộp đơn khởi kiện:
-
Nộp trực tiếp tại Tòa án
-
Gửi qua đường bưu điện
-
Gửi trực tuyến tại: http://nopdonkhoikien.toaan.gov.vn (nếu được hỗ trợ)
Trình tự giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã liệt kê.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền
Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý
Sau khi hồ sơ được chấp nhận, Tòa án sẽ yêu cầu nộp tạm ứng án phí và ra quyết định thụ lý vụ án.
Bước 4: Tham gia quá trình tố tụng
Các bên sẽ tham gia các buổi làm việc, cung cấp chứng cứ và tham dự phiên xét xử theo triệu tập của Tòa.
Bước 5: Nhận bản án
Sau khi xét xử, nếu không có kháng cáo hoặc kháng nghị, bản án có hiệu lực sau 15 ngày.
Kết luận
Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay vẫn có thể được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, đây là hình thức tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp. Việc giải quyết đòi hỏi sự am hiểu pháp luật, kỹ năng chứng minh và tranh tụng tại Tòa án.
Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, vui lòng liên hệ CHÚNG TÔI qua Hotline: 0978.798.496 để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
